披星戴帽下 嘉凯城破茧重生的多个可能

主营业务具备持续供血能力

嘉凯城主要从事房地产业务和影视放映业务。房地产业务方面，截至2022年末，嘉凯城存货及投房资产共计约74亿元。其中，公司拥有土地储备4.46万平方米，在湖州和上海分别有一个项目在建。同时，公司在上海、江苏、浙江等地拥有7个存量住宅和商业项目，在无锡、南京等地的10余个商业/写字楼项目也处于正常出租中。

近年来，房地产销售依然是嘉凯城稳定的现金流的来源。2020年~2022年，公司房地产销售业务收入分别为6.08亿元、6.98亿元、11.53亿元。

在2023年年报中，嘉凯城明确表示今年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支持和业绩支撑。同时，公司表态要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三角等区域再获取1~2个城市更新项目。

作为老牌地产开发企业，嘉凯城在地产开发、城市更新及资产运营管理经验较为深厚，运营能力值得信任。公司近几年对存量地产的处理也是较为成功。公司存货及投房资产总额从2020年年初的106.76亿元逐步下降，到2021年年末降至95.01亿元。2022年度，公司存货及投房资产总额更是一举下降超20亿元。

影院业务方面，截至2022年底，嘉凯城在全国116个城市拥有影城151家，银幕数量881块。过去几年，公司影院业务受到了疫情的严重影响，相关子公司的商誉、资产出现了较大额度的减值。而在2022年度，公司对放映设备、子公司商誉计提了大额的减值准备。计提后资产轻量化，反而“一身轻松”。

另一方面，随着疫情防控政策的变化，以创下历史第二高的春节档票房成绩的2023年春节档为代表，大众的观影需求呈恢复趋势。业界普遍看好2023年票房修复。从这点来看，嘉凯城的影院业务或存在反弹契机。

业绩改善的潜在因素

嘉凯城身上存在着一些潜在的业绩改善因素。

2014年8月，浙江省商业集团以及浙江国大集团、浙江省食品有限公司、浙商糖酒集团、浙江省天地实业、杭州钢铁集团向嘉凯城出具了《关于嘉凯城集团股份有限公司重大资产重组中部分注入资产的业绩承诺函》。浙江省商业集团等承诺：在上海曼荼园项目、南京嘉业国际城项目销售完成后，一年内完成实际盈利与利润预测数的差额补偿工作。

据嘉凯城2022年年报，截至报告期末，上海曼荼园项目、南京嘉业国际城项目尚未销售完成，两个项目当期预测业绩分别为4.48亿元、6.45亿元，但实际业绩分别为-3.59亿元、1.79亿元。

按照上述情况来看，如果嘉凯城能够及时完成对两个地产项目的销售，公司将有望得到金额不菲的“差额补偿”。

据工商资料，浙江省商业集团为浙江省交通投资集团全资子公司。公司官网称，其是浙江省内规模最大的国有综合交通商业投资运营商。以此观之，该公司具备履行承诺的实力。

与一些“*ST”公司控股股东层面出现资金问题不同，目前来看，嘉凯城控股股东华建控股的财务状况较为良好。公开信息显示，截至去年年末，华建控股总资产为152.30亿元，净资产为37.42亿元。

嘉凯城还有望得到控股方的资金支持。去年12月初，公司曾发布定增预案，拟向建轲投资非公开发行不超过5.39亿股股份(含本数)，募集不超过10.25亿元(含本数)资金。募资净额拟用于偿还有息负债及补充流动资金。

建轲投资和华建控股为兄弟公司，二者均为嘉惠实业的全资子公司。

对于嘉凯城而言，上述定增意义重大。前些年，受房地产政策影响，公司主要通过银行借款及信托融资等方式进行资金筹措，融资成本高，难度大，同时也导致公司资产负债率逐渐提升。定增募资将有望降低公司资产负债率，优化资本结构，也有利于满足公司业务发展及产业布局的资金需求。

“(要)紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。”嘉凯城在2022年年报中称。

需要指出的是，资本市场动作风云变幻，预期很美好，但也需要上市公司把规划落到实处才行。结果将如何，让我们拭目以待。