一二线和省会城市会因人口流入而出现房价反弹？

有人的地方才有住房需求，很多专家学者也把一个城市的人口流入流出情况作为一个城市房价是否坚挺的参考因素。作为个人来说也很认可这点判断，毕竟一个人口持续流入的城市自然代表了其经济发展和产业吸引力足够，说明这个城市是足够优秀。那么一个城市的房价会因为人口流入而出现反弹吗?过去会，如今却未必。借此机会简单谈谈我的观察。

房价反弹或者报复式上涨的很大一部分原因就是“房产投资风”，前期大家愿意进行房产投资主要有一个基本判断“房产供不应求”，如今已经不是这样了

在2008年之前如果说大家还缺房住，其实是可以理解的，但是从2010年后大家缺房住的情况已经不存在了，之后的持续购房需求其实多数都跟房产投资有关系

过去很长一段时间我国房产调控基本都集中在一二线和省会城市，对于其他城市的房产调控基本处于“零参与”的状态。在2016年以前很长一段时间内全国三四线城市的房价基本没有太多的波动，只不过随着一波“房产去库存”后，全国大多数城市都加入了拆迁安置的行列，大量资金涌入的结果就是房价迎来了一波“普涨”。这种操作也进一步刺激了大家的购房意愿，其实说实在其实就是刺激了大众“炒房投资的冲动”。

2018年的数据显示，房产销售套数及销售面积都处于稳定或微跌的情况，基本已经说明一个事实“大家不缺房”

图上所示2010-2018年我国房企住宅销售套数走势图，可以看到一个明显的数据“2018年住宅销售套数同比2017年62991套”，房产销售套数减少说明了什么?实际购房人数量减少了。2018年的数据情况跟过去的2008年和2014年有很大不同，如果说过去的几年还是因为有足够的住房需求作为房价上涨支撑的话，那么2018年(尤其是2016年后全民炒房后)后基本上大家纯粹的居住需求已经很少了。

既然大家住房购房需求在减少，那么哪怕一个城市有大量的人口流入，对于房价的影响也不会是“致命的”

人口大量流入到形成真正的“购房需求”是需要时间的，3-5年是很正常的。大家需要明白一个基本事实“如今社会是人口流动异常活跃的社会”，也就是说一个人可以今年在A城市居住、工作，明年就有大概率在B城市。所以，仅仅通过人口流动就做出房价大涨的判断其实是缺乏事实依据的。

房价大涨的时代已经过去了，这点在“房住不炒”的背景下很难有改变。哪怕各大城市都拿出“购房优惠”等手段来吸引人才，也很难改变房价整体疲软的事实。换一个角度思考问题“如果说房产真的那么坚挺，地方会想方设法为房产打call吗?”

人口持续大量流入会导致一个城市房价持续坚挺和上涨，但是要想出现10%以上的高增速基本没有可能性

过去几年西安等城市的房价上涨确实跟大量人口流入有关系，但是更多的城市是保持了人口大量流入房价走势稳定的趋势

根据数据查询后发现2019年国内常住人口增长最快的十个城市分别为杭州、深圳、广州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆、郑州和西安(2018年也差不多是这几个城市)，那么这个10个城市是不是2019年房价上涨就很明显呢?图上所示是近2年来人口流入数量最多城市新房价格走势图，可以看到除去西安属于“人口增长快，房价上涨快之外”其余城市的新房价格基本都是保证稳定上涨的趋势，基本上涨率都在10%以下，甚至郑州和长沙的房价上涨仅仅维持了每年5-6%的增速。也就是说我们可以通过以上数据得出一个判断“如今房价上涨跟人口流入之间并没有很大的必然联系”。人口流入固然可以有助于当地的房产市场更加稳定，消费更加活跃，但是对于房价的促进作用已经远远没有2016年以前那么大了。

未来一二线城市，尤其是一线城市还是具备很大的“投资风险”，毕竟在房地产发展后期，越来越多的房企意识到“只有一线城市的房价更保值，更保险”

房价说到底还是资源聚集度的体现，房价越高的区域自然各种资源配套越是健全，这点在全球任何国家和地区都一样

了解欧外国家情况的朋友应该知道，税收越高的区域各种资源配套越好、治安越好。国内虽然没有这么明显，但是资源配套好的区域房价越高却是不争的事实。国内一线城市从过去到现在为止仍然的各种优质资源最聚集的，这也是为何房企最后都押宝一线城市的原因(房价下跌的风险低)。

作为个人和企业来说也是“趋利避害”的，哪里资源多，就业机会多，薪资待遇好自然就流向哪里。这也是为何每年全国几百万大学毕业生超过半数都会涌向北上广深的原因，大量人口流入自然就会创造出各种各样的消费，其中就包括购房消费。

正常情况下的人口流入会增加一个城市的各种消费机会，房产销售也是其中之一，一线城市进行产业和人口疏散其实就是害怕“资源无限聚集”

“吸引力法则”在产业和资源聚集上尤其明显，这也是为何如今国内城市发展始终有“大者恒大，强者恒强”局面的原因。包括如今发展比较火热的武汉、郑州和西安等城市，其中多数原因也是各种资源倾斜的结果。这些年包括北京、上海等一线城市进行产业外迁和产业升级其实说白了就是进行一种“资源转移”，背后必然会带动大量的人口流动，其实也是为了防止“大城市病”，同时也是给予其他城市一些发展机会。

综上，目前来看全国几乎所有的城市房价几乎都已经到了历史最高位，正常的人口流动不会带来房价大涨。不过可以肯定的是“人口流入是有利于房价坚挺的”，在房住不炒的背景下，人口流动带动房价大涨的概率已经很低，毕竟房市还是资本市。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中