高房价等最大的助推力为什么说是资本、利润率？

对于高房价问题很多人都有不同的看法，房产供不应求、投资因素等都是很多人认为的高房价的原因。哪怕是我们进行了多次的房地产调控，但真正解决高房价的办法并没有出现。为何会如此?其实高房价是多种因素造成的结果，甚至从某种意义上来说我们多数人都是高房价的“元凶”。借此机会简单谈谈我的观察。

造成高房价的主要因素其实还是地价，尤其是2016年后的房价上涨多数可以归咎于土地价格上涨

一般来说房价的成本包括：土地成本、建材人工成本和房企利润，近些年来城镇化快速发展下土地成本开始居高不下

过去很长一段时间内这三者的比例几乎都是三三开，只不过随着商品房快速发展和城镇化持续推进中，城市土地资源开始变得稀缺，土地成本开始居高不下。图上所示是2010-2018年房企购置土地面积及土地购置费用走势图，可以看到一个十分明显的时间点2015年，房企购置的土地面积越来越少，但是土地购置费用却越来越多。以2018年为例，仅仅计算土地购置费用/土地购置面积，土地购置成本就高达1.25万元/平米，所以从这点来看未来几年商品房销售均价还是会持续上涨的。

加大土地供应，缓解用地难的问题确实可以稳定房价，但是对于一二线城市来说就有点困难了

一二线城市的土地资源本身已经很有限，尤其是一线城市土地资源已经利用殆尽。这也是为何包括北京、上海等城市开始进行产业和资源配套外迁的原因。所以，对于这些本身土地资源就不足的城市来说想要降房价很难，为数不多的办法就是“拆迁安置”“城中村拆迁”。不过三四线城市和部分二线城市的高房价确实可以通过增加土地供应来解决，只不过土地价格要“合适”。毕竟土地能卖多少钱?还是由地方说的算。

土地资源的稀缺性是导致房价持续上涨的关键，但是推动房价过快上涨的因素却是“资本”

房地产行业是典型的“资金密集型行业”，大量资本涌入是导致房价快速上涨，房企资产大涨的原因

大家需要知道的是为何包括银行、上市公司、企业和民间资本都愿意流入到房地产市场吗?低风险和高回报!!图上所示是2000-2018年我国房企实际到位资金走势图，可以看到从2000年到现在只有两个阶段房企实际到位资金增速缓慢：

2007-2008年全球经济危机下，任何投资都是风险极大的;

2013-2015年，这个时间段国内股票市场还是比较活跃，股市收益要好于楼市;

事实也证明了一点，资本大量涌入必然导致房价大涨，图上所示是2000-2018年我国商品房平均销售价格走势图，可以看到资本流入受阻的情况下，房价也基本很难有大的涨幅。这样就更加说明了一点“国内房价大涨跟资本大量涌入有关系”。

资本之所以愿意大量流入楼市?风险低和回报高是关键

一个不容反驳的事实“目前房地产企业的毛利率也在30%以上”，房地产行业跟互联网和金融行业至今仍然是我国最赚钱的行业之一。相比于房地产行业高达30%以上的毛利来说，传统行业的毛利率基本在10%左右，而懂利率的朋友应该知道，我国利率一般分为两种利率“银行利率和房地行业利率”。这里讲的就是房地产行业给出的利率要远远高于其他行业，高利率的前提就是高收益，这点不用回避。

房地产行业快速发展的这20多年，已经使得其颇有点“店大欺客”的感觉，绑架经济背景下，似乎只有“涨房价”一条路

房地产行业快速发展这么多年始终都没有摆脱“高杠杆、高负债”的循环，甚至资产如此庞大的今天房地产行业颇有“挟天子以令诸侯”的味道

图上所示是2007-2018年国内房企总资产及负债率走势图，可以看到一个基本事实“伴随着房企总资产提升的是负债率持续上涨”。2018年房企总资产已经超过85万亿(2018年全国GDP不过90万亿)，负债率也已经高达79.1%!!各位觉得房企资产这么高，负债率这么重的情况下，谁敢轻易动它?

维持房价稳定、合理上涨是我们调控的目标，较长期限内高房价的问题还是要持续的

在2019年的时候就听到过这样的一个观点“中国的房价已经涨不动了”，这样的观点我是不赞同的。虽然说如今的房价确实太高，但是解决不了资本流入房地产市场的问题，高房价还是要持续的，尤其是对于一二线城市来说。不信你让放开限购、限贷试试，大量的社会民间资本还会涌入房地产行业、楼市。房价大涨只是分分钟的事情，只不过我们有“房价上涨的办法，却没有让房价下跌的勇气”。毕竟目前来看只有房价上涨似乎更符合多数人的利益。

综上，高房价最大的助推力其实就是资本。造成资本愿意大量注入楼市的关键还是因为利润率，房地产行业利润率高于其他传统行业太多才是根本。更何况“房价不会跌”是绝大多数人认准的事情，家庭资产70-80%都是房产的情况下，也没谁敢让房价下跌。各位觉得呢?原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。