安徽阜阳取消限价 “一城一策”引发市场关注

最近，阜阳再次引起外界关注，则是因为阜阳市国土资源局2019年新挂出的几宗商业住宅用地悄悄取消了限价，尽管并未正式发文。

这样的消息在当前“一城一策”及诸多城市住房政策调整之际引发市场关注。

对于商业住宅用地取消限价一事，阜阳市国土局办公室工作人员告诉中国房地产报记者，“因为考虑到过去土地流拍的因素，我们暂时在出让土地的条件中取消了限价，未来一段时间内会维持。不过，如果以后土地市场价格又出现新的变化，不排除有可能会重新采取限价措施”。中国房地产报记者随后又致电阜阳市国土局土地利用科进一步采访，电话并未接通。

在经历地市火热之后，阜阳的房价和地价在全国楼市的严厉调控下出现下滑，而土地流拍，只是其过去一年众多序幕中的一帧。

从这次取消限价可以看出，这既是因城施策之举，也是三四线城市住房市场甚至是发展自救的序幕。

消失的限价政策

查看阜阳市国土资源局土地出让公告可以发现，自2019年起，土地出让时的限价条款均被取消，这意味着住宅备案价格不受土地出让限制，房企可根据市场价格自行调整。

据了解，此前的土拍信息要求：竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价。

对于限价条款的取消，有业内人士表示这与阜阳近几个月来不断流拍的土地有关。

上图分别为2018年与2019年土地出让时要求，2019年已去掉限价条款。

2018年3月份还地王频出的阜阳，在6月份很快遭遇滑铁卢。6月20日，在阜阳市民中心举行土地出让的【2017】-32地块和【2017】-55地块流拍，另一地块由拍卖转为挂牌。6月28日，阜阳迎来6月最后一场土拍，公开拍卖【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4块土地中，三宗地块因竞拍人不足全部流拍。

彼时，上海易居研究院副院长杨红旭发消息称，“三四线阜阳，居然连续三次土拍全部流拍，最近一次，大部分土地流拍。部分地块，政府定的起拍价较高，逼到喉咙眼了，开发商不敢买了;部分地区，溢价率不高，但有配建要求。总体来看，热点城市地市多已降温。”

多宗土地流拍牵动着阜阳的神经。随后的7月份，阜阳市国土局开始放宽条件、降低要求，这事实上已经为如今的取消限价埋下伏笔。比如【2017】-55地块，经过一次流拍后再次出让，政府降低了一般的保证金，且地块的缴款比例也调整到了30%。这宗地块于2018年8月9号再次拍卖。

紧接着在2018年8月24日，阜阳市国土局在住宅用地出让文件中将原来的限价信息更改为“竞得人所开发的商品住宅备案均价原则上不得高于同一区域、同一类型、同一品质当月备案均价”。也就是说将原来的“2016年10月份”更改为“当月”，将“销售均价”改为“备案均价”。

另外，中国房地产报记者查阅公开资料发现。2016年10月份，阜阳楼市整体网签均价为7289.4元/平方米，其中住宅网签均价为6393.23元/平方米，环比微降0.25%;到了2018年8月，住宅类商品房备案2250套，备案均价7774元/平方米。

土地市场趋冷之际，阜阳市国土局似乎早已在为放宽与降低土地出让条件做着准备。在全国多个城市降低调控要求的同时，阜阳暂时取消限价政策举动也在意料之中。

对于阜阳市此举，一位不愿具名的阜阳市地产职业经理人告诉中国房地产报记者，“取消限价肯定是好事。现在阜阳市房子不好卖，政府取消限价其实也是想给开发商和买房者信心。”

土地市场的火热与报告的揭秘

实际上，在土地拍卖市场，阜阳这个三四线小城曾是小有名气。

2017年8月的一天，阜阳国土局在出让商住土地的条件中新增一条，“竞买人在竞得土地后，所开发的商品住宅房屋销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月份销售均价。”2016年10月是全国多个城市普遍调整房地产政策的一个时间节点。

限价政策直接反应在了房企的备案价格上。中国房地产报记者翻阅公开资料发现，碧桂园黄金时代项目此前宣传的1.3万元至1.4万元/平方米价格，备案整体均价显示为9133元/平方米，低于预期。

但这并未立竿见影地影响阜阳土地市场的火热。限价政策出台后的当月，阜阳市出让3宗商住用地，成交溢价率均超过150%，最高达174%。随后的一年多时间里，碧桂园、华润置地、当代置业等纷纷瞄准进击阜阳。比如仅2018年3月5日一天，阜阳就炸出3个地王，融信、碧桂园、万科等大房企竞相角逐。

一位安徽省房地产人士表示，“2016年10月开始，以阜阳为代表的一些三四线城市地价房价都出现上升。合肥及周边大城市限购限价，促使房企选择进入阜阳这样人口规模大的城市。即便阜阳限购限价，皖北振兴战略、棚改政策等也会拉动市场保持坚挺”。

2017年，阜阳市出让土地37块，共572万平方米，揽金192亿元，出让总金额在安徽省16个城市仅次于省会合肥。阜阳在全国地市中也不逊色，根据中原地产研究中心数据，2017年阜阳市土地出让金额在全国50个大中城市卖地中排名第39位。

随着地价上涨，阜阳市2018年土地出让金额拔得新高。根据中商产业研究院数据，在2018年全国主要城市土地收入排行榜中，阜阳以出让48宗地揽金225亿元的成绩位列第42名。

阜阳市，这个三四线小城因土地出让而名噪。

市场因为调控的到来而发生着变化。

来自《2018年阜阳市地价状况分析报告》表示，2018年上半年的阜阳楼市，房地产市场火热依旧，开盘热销、土地市场热度不减，但2018年下半年却有一系列房产相关政策在影响着楼市。2018年下半年由于政府加大力度调控房地产市场，开发商谨慎拿地，特别是2018年第四季度土地流拍现象严重，有几块商住用地拍卖转挂牌，2018年第四季度商品住宅价格有所松动。

从具体数据来看，2018年度阜阳市城市总体地价水平值为1639元/平方米，增长率为-0.12%，其中商业用地平均地价为3881元/平方米，增长率为-0.64%;住宅用地平均地价为2731元/平方米，增长率为-0.11%;工业用地平均地价为185元/平方米，增长率为0.00%。

来源：《2018阜阳市地价状况分析报告》

一方面，根据阜阳市统计局发布的2018年1-10份全市经济情况统计数据，2018年1-10月份全市财政收入281.8亿元，同比增长18.1%，总量居全省第3位，增速居全省第2位。

地价总值与经济总值呈反方向变化，反应了与其他市场要素的协调变化，地价增长明显低于经济增长，有利于土地资源的合理配置，有利于降低社会市场要素成本，促进国民经济健康发展。

另一方面，按2018年整年阜阳的商品房的销售情况来看，商品住宅供不应求。同时，阜阳市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强，又促进了居民的住房需求。

“大量的土地流拍将对经济发展与住房需求会形成掣肘。”上述业内人士表示。

自1月份以来，阜阳已推出多宗土地入市，有的土地起拍价超500万/亩，两宗位于城南，一宗位于老城中心，这些土地将受到市场的何种对待，目前还没有消息。